Information légale

POURQUOI PAYER PLUS CHER ?

Si un mandat non exclusif de vendre le même bien est donné à plusieurs agents immobiliers, seul celui par l’intermédiaire duquel la vente a été réellement conclue a droit à la commission. Peu importe qu’un autre agent ait précédemment présenté l’acquéreur et lui ait fait visiter la maison.

Le professionnel qui n’a pas réussi à mener l’affaire à son terme ne saurait prétendre à une commission, ni à l’attribution de dommages et intérêts, sauf s’il est en mesure d’apporter la preuve d’une faute du vendeur qui l’aurait empêché de réaliser la vente.(Cass, 1° civ.9 juillet 2002 : Juris-Data n° 015144 et 015146)

Ce que devraient savoir les acquéreurs ou particuliers qui s'approprient un bien

Vous aimeriez acheter, vendre ou simplement louer un logement ? Il s'agit d'une décision importante mettant souvent en jeu de grosses sommes d'argent . Si confier votre projet à un agent immobilier permet de gagner du temps et de vous décharger de nombreux soucis, il convient cependant de prendre quelques précautions afin d'éviter certains abus :

Informations erronées, engagements soutirés, commissions indues... Une raison majeure de faire preuve de vigilance et de ne signer aucun document à la légère. Bien que très courante, la négociation immobilière n'en est pas moins délicate et peut receler maintes chausse-trapes. Alors, ouvrez l'œil....

- DONNEZ UN MANDAT PRECIS

- DES OBLIGATIONS QUI S' AFFICHENT

- VERIFIEZ LA COMMISSION D'AGENCE

- SIGNER UN BON DE VISITE, LE DEBUT D'ENGAGEMENT

- VERIFIEZ L'INFORMATION

- FAITES RESPECTER LA CLAUSE SUSPENSIVE D'OBTENTION DES PRETS

- COMMENT RECUPERER LA MISE

- SACHEZ CE QUE VOUS SIGNEZ

- LOUER UN LOGEMENT

- DONNEZ UN MANDAT PRECIS

L'agent immobilier ne peut agir que sur mandat obligatoirement écrit et signé(article 6 de la loi du 2 janvier 1970). Ainsi, pour négocier une vente, il peut détenir soit un mandat de vente de la part du vendeur, soit un mandat de recherche de la part de l'acquéreur. Il n'est pas tenu de détenir un mandat de chacune des parties, même si la situation peut se produire.

Le mandat doit lui être délivré avant même de commencer la négociation, c'est à dire avant de faire une quelconque publicité relative à l'opération projetée.

. : ATTENTION : .

Les personnes ayant le même intérêt (article 1325 du code civil), un couple marié ou des héritiers en indivision (vendant le même bien immobilier) ne devront remettre qu'un seul mandat à l'agent immobilier.

AVEC OU SANS EXCLUSIVITE ?

Vous pouvez choisir entre un mandat simple ou un mandat exclusif.

Le mandat simple

Il vous permet de confier votre bien à plusieurs agences tout en vous réservant la possibilité de conclure vous-même la vente avec un acheteur que vous aurez trouvé par vos propres moyens (ce qui vous évitera alors de payer la commission d'agence).

Le mandat exclusif

Vous pouvez également confier à un seul agent immobilier l'exclusivité de la vente pensant que cela l'incitera à faire davantage d'efforts (publicité, visites...) pour trouver un acquéreur dans les plus brefs délais. Sachez cependant que le mandat exclusif doit être limité dans le temps. Au bout de trois mois, ce dernier peut être résilié à tout moment, quelle que soit la durée fixée au départ, à condition de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant un préavis de quinze jours.

. : ATTENTION : .

Le mandat exclusif vous interdit de traiter directement avec un acheteur, même s'il s'agit de l'un de vos proches .Si vous dérogiez, l'agence pourrait vous réclamer des dommages et intérêts.

NOTRE CONSEIL

Si vous confiez un mandat exclusif à un agent immobilier, précisez-lui certains engagements bien définis mis à sa charge. Demandez lui par exemple de vous faire un compte-rendu écrit après chaque visite effectuée par un candidat acheteur, de passer un certain nombre de publicités, justificatifs à l'appui, de placer la photo de votre bien en vitrine etc... Réservez-vous la faculté de révoquer le mandat si le professionnel ne tient pas ses engagements dans les délais impartis.

Le mandat semi-exclusif : Certains agents immobiliers proposent un troisième type de mandat " semi exclusif ", qui combine l'exclusivité de l'agent immobilier et la liberté d'agir du vendeur. Le vendeur s'interdit de confier la mise en vente de son bien à une autre agence, mais il se réserve la possibilité de rechercher un acquéreur. Le mandat doit stipuler alors dans quelles conditions l'agent immobilier aura droit à sa rémunération. Vous avez intérêt à prévoir dans le mandat que l'agent immobilier n'aura pas droit à sa commission si c'est vous, vendeur, qui trouvez votre acquéreur. Mais l'agent immobilier aura droit à des honoraires s'il se charge de préparer et d'établir l'avant-contrat.

BON A SAVOIR

La faculté de dénonciation, automatiquement attachée au mandat exclusif, doit être prévue par une clause spécifique dans le mandat simple...

VOS QUESTIONS

Un mandat dont la durée se renouvelle indéfiniment par tacite reconduction est-il valable ? NON, car il n'est pas limité dans le temps ; toutefois, l'absence de limitation dans le temps de la période de tacite reconduction n'entraîne pas la nullité totale du mandat. Celui-ci reste valable pour la durée initiale pour laquelle il a été conclu, en général trois mois.

-" J'AI CONCLU UN MANDAT AVEC UN AGENT IMMOBILIER.JE ME SUIS RENDU A SON BUREAU, MAIS NOUS AVONS SIGNE LE MANDAT A MON DOMICILE,CE QUI FIGURE D'AILLEURS SUR LE DOCUMENT.PUIS-JE DEMANDER L'ANNULATION,DANS LE DELAI DE SEPT JOURS PREVU POUR LE DEMARCHAGE A DOMICILE ?"

OUI

Il y a démarchage à domicile puisque vous avez conclu chez vous, et cela même si vous avez fait une visite préalable à l'agence immobilière. Par conséquent le mandat doit être conforme non seulement aux textes concernant les agents immobiliers, mais aussi à ceux régissant le démarchage à domicile. Par conséquent, vous bénéficiez d'un délai de réflexion de sept jours pour dénoncer le mandat que vous avez donné (article l 125-25 du code de la consommation), même si c'est vous qui avez pris l'initiative du rendez-vous. En effet en dehors des locaux de l'agence, ou vous vous rendez en toute connaissance de cause, vous êtes considéré comme vulnérable. Vous pourriez confier un mandat de vente ou de recherche afin uniquement d'abréger une entrevue à votre lieu de travail ou à votre domicile et regretter ensuite votre geste. C'est pourquoi tout mandat signé hors agence doit comporter un coupon détachable à renvoyer à l'agence, afin de vous permettre d'exercer votre faculté de dénonciation. Vous avez également la possibilité d'adresser à l'agent immobilier une lettre recommandée avec accusé de réception lui signifiant votre volonté d'annuler le mandat. Toutes ces dispositions sont d'ordre public : ni vous, ni l'agent immobilier ne peuvent y renoncer.

DES OBLIGATIONS QUI S'AFFICHENT

L'agent immobilier doit posséder une carte professionnelle délivrée par le préfet et dont le numéro doit être affiché dans son agence (vous pouvez la lui réclamer), de même que le taux et le mode de calcul de ses honoraires. Sur tous les documents, contrats et correspondances, l'agent immobilier doit faire figurer :

- le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ;

- le nom et l'adresse de son entreprise, ainsi que l'activité exercée(transaction ou gestion) ;

- les nom et adresse de l'organisme qui le garantit.

En effet, pour recevoir des fonds de sa clientèle, l'agent immobilier doit être obligatoirement garanti pour un montant égal ou supérieur à 114336 Euros (30489 Euros si l'agence fonctionne depuis moins de deux ans). Les agents immobiliers ayant renoncé à recevoir des fonds le feront figurer lisiblement par un affichage dans l'agence et en vitrine.

Le nom de l'établissement de crédit et le numéro du compte séquestre ou seront effectués les versements de fonds doivent également être affichés dans l'agence.

GARANTIES DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONNELLES OBLIGATOIRES RENOUVELABLES TOUS LES ANS

VERIFIEZ LA COMMISSION D'AGENCE AFFICHAGE OBLIGATOIRE

PAS DE COMMISSION SANS VENTE

L'agent immobilier ne peut exiger le paiement de sa commission que lorsque la négociation, pour laquelle il a reçu un mandat, aboutit à la conclusion effective de l'opération (article 6 de la loi du 2 janvier 1970). L'intervention de l'agent doit donc avoir été déterminante, c'est à dire qu'il ait trouvé le client et participé activement à la négociation afin de parvenir à la réalisation du projet. La cour de cassation a toujours fait une stricte application de cette règle. Elle vient encore de le confirmer dans une affaire pourtant très particulière : mandaté pour vendre, un agent immobilier avait fait toute diligence pour trouver un acquéreur. Il s'était procuré les différents documents d'urbanisme, avait réalisé le métré " loi Carrez "... Mais la veille de signer la vente définitive chez le notaire, le vendeur et l'acquéreur avaient décidé, d'un commun accord, d'abandonner l'opération. L'agent immobilier n'a même pas pu obtenir une indemnité pour les services rendus (cass civ 1, 28 mars). Ce n'est que le jour de la signature de l'acte définitif de vente chez le notaire que l'agent immobilier percevra sa commission. Aucun acompte ne doit donc être versé à l'agent lors de la signature de la promesse (ou du compromis) de vente.

ATTENTION AU LIBELLE DU MANDAT !

Le mandat, quel qu'il soit ne crée pas d'obligation particulière pour le futur acquéreur. Mais celui-ci aura soin d'examiner ce document qui précise à qui incombe le paiement de la commission : au vendeur, à l'acheteur ou aux deux parties, par moitié. Aujourd'hui, la commission d'agence est souvent mise à la charge de l'acquéreur, ce qui ne va pas forcément contre ses intérêts, comme on pourrait le penser à première vue : les droits d'enregistrement liés à la vente sont calculés sur le prix de vente hors commission. Par conséquent, si l'agence immobilière dans laquelle vous avez trouvé votre appartement vous informe que la rémunération dans le mandat est à votre charge, ce n'est pas forcément contraire à vos intérêts : s'il est prévu que la commission de l'agence est à la charge du vendeur, celle-ci sera incluse dans le prix figurant à l'acte (le vendeur la rétrocédant ensuite à l'agence), d'ou l'application des frais de mutation sur la globalité du prix. En revanche, si le mandat prévoit que la commission sera à la charge de l'acquéreur, elle est déduite du prix figurant à l'acte et sur lequel sont calculés les frais, ce qui génère une économie pour l'acquéreur (2300 F environ pour une commission de 40 000 F, soit prés de 6%°). Une fois le mandat établi, il n'est plus possible de déroger à la règle : seul ce document détermine la rémunération de l'agent immobilier et ses modalités de prise en charge. Les professionnels de l'immobilier qui connaissent bien le principe établissent le mandat de sorte que leur commission soit exclue du prix de vente. Les autres peuvent en prévoir le partage entre vendeur et acquéreur, voire la mettre à la charge exclusive du vendeur... Dans ces deux derniers cas, l'administration est formelle : la rémunération payée par l'acquéreur, alors qu'elle était mise à la charge du vendeur constitue une charge qui s'ajoute au prix à prendre en compte pour le calcul des droits de mutation (bo7d-2-97)

BON A SAVOIR

En cas de vente d'un bien immobilier, la mise en œuvre du droit de préemption d'une commune ne permet pas au vendeur d'échapper à la commission de l'agent immobilier.

SIGNER UN BON DE VISITE ? LE DEBUT D'UN ENGAGEMENT ?

Le bon de visite est un document dans lequel l'éventuel acquéreur reconnaît avoir visité un logement à vendre par l'intermédiaire d'un agent immobilier.

CE BON A TROIS PRINCIPALES FONCTIONS :

Protéger l'agence : le bon comporte une clause dans laquelle le visiteur s'interdit de négocier directement dans le but d'évincer l'agent immobilier ainsi que ses honoraires ;

Informer le vendeur : si le vendeur est absent ou si le logement est inoccupé, il peut vérifier, grâce à la personne à laquelle il a donné mandat de vendre et qui s'occupe de son dossier de GARANTIR L'ACQUEREUR EVENTUEL CONTRE UNE DEMANDE D'HONORAIRES NON JUSTIFIEE PAR DES NEGOCIATIONS SERIEUSES.

Le bon de visite ne comporte qu'une page sur laquelle figure un certain nombre de renseignements, dont l'adresse et la description du bien ; le prix demandé, la signature de l'agent et celle du visiteur. Le bon de visite est le constat d'une visite et non un début d'engagement quelconque ou une promesse signée ; lisez attentivement le texte du bon et vérifiez que ce n'est pas une promesse d'achat déguisée. En cas de doute, mieux vaut refuser de signer, même si le professionnel insiste.

AGENT EVINCE, indemnité à payer

Si l'agent immobilier parvient à prouver qu'il a été volontairement évincé, le tribunal peut condamner solidairement vendeur et acheteur à lui verser des dommages et intérêts, généralement égaux au montant des honoraires qu'il aurait dû percevoir (cass.civ.1, 22 mai 1985 ). Le professionnel peut également se retourner uniquement contre le vendeur et le faire condamner à payer. Il peut enfin attaquer l'agence concurrente, s'il parvient à prouver qu'elle lui a détourné de la clientèle.

RELISEZ LE MANDAT

Si l'agence a un mandat exclusif (le vendeur donne un mandat exclusif à une seule agence) le visiteur qui souhaite acheter est tenu de passer par son intermédiaire. En revanche, si le propriétaire a accordé un mandat simple (le logement est en vente dans d'autres agences) ou un mandat semi-exclusif (le vendeur s'est réservé le droit de négocier directement), le visiteur n'est pas redevable de la commission s'il a finalement traité avec une autre agence qui a accepté lors de la visite de réduire ses honoraires ou qui a su convaincre le propriétaire de baisser son prix (cass0civ 1, 6 octobre 1993).

. : ATTENTION : .

Certains professionnels peu scrupuleux ont introduit dans le bon de visite une clause par laquelle le visiteur donne mandat de rechercher un autre logement que celui visité. Fort de ce pouvoir, l'agent rend visite aux vendeurs de bien correspondant et leur fait signer des mandats de vente à posteriori. REFUSEZ ABSOLUMENT DE SIGNER UN TEL BON.

Les négligences reprochées aux agents immobiliers concernent fréquemment la fourniture de renseignements ou de conseils. La responsabilité de l'agent peut être engagée dès lorsqu'il n'a pas fourni à son client toutes les informations qui auraient pu être utiles. Il doit pour cela procéder à toutes les vérifications nécessaires. Ainsi L'agent immobilier qui connaissait le projet de construction d'une école sur le domaine aurait dû informer ses acheteurs de la destination exclusivement agricole de la propriété, qu'il ne pouvait pas ignorer en sa qualité de professionnel de l'immobilier (cass.civ.3, 13 juillet 1994).

De même, manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui omet d'informer son client de la présence de capricornes (ou de termites) dans l'appartement vendu par son entremise.

Même reproche à l'agence immobilière qui vend un terrain sans révéler à l'acheteur l'existence de charges affectant ce terrain : L'agent immobilier doit suppléer à l'inexpérience de son client en attirant son attention sur les conséquences d'un acte et s'assurer de la régularité des conditions de fond et de forme de cet acte. Ainsi, un professionnel de l'immobilier intervenu dans la vente d'un bien avait obtenu de l'acquéreur un mandat de vente de son propre bien. N'ayant pu le vendre dans les délais nécessaires, ce dernier n'avait pu faire face à ses engagements. Il avait assigné l'agent en responsabilité. La cour de cassation lui donna gain de cause : l'agent aurait dû alerter son client sur les risques de non réalisation de la vente de son logement avant la date de l'acquisition de l'autre bien au moyen, par exemple, d'une condition suspensive dans la promesse de vente.

NOTRE CONSEIL

Faites reporter sur la promesse de vente ou sur l'acte définitif de vente les informations orales obtenues. Vous détiendrez ainsi une preuve de ce qui vous a été promis. Si ces affirmations ne correspondaient pas à la réalité, vous pourriez demander l'annulation de votre engagement ainsi que des dommages et intérêts en cas de préjudice (article 1147 du code civil). Pour plus de clarté, faites ajouter la clause suivante " si les renseignements portés sur le présent acte s'avèrent inexacts, il sera annulé de plein droit au tort du vendeur. Les sommes versées d'avance seront restituées immédiatement sans pénalité ".

FAITES RESPECTER LA CLAUSE SUSPENSIVE D'OBTENTION DES PRETS

Sauf s'il fait part de sa volonté d'acheter sans avoir recours à un prêt, l'acquéreur d'un bien qui n'obtient pas des banques le financement requis est délié de ses engagements vis-à-vis du vendeur (protection légale de l'acquéreur prévue à l'article l 312 16 du code de la consommation). L'agent n'a alors droit à aucune commission. Pour éviter de se retrouver dans une telle situation, certains professionnels peu scrupuleux n'hésitent pas à vider de sa substance la clause de non obtention des prêts figurant dans l'avant-contrat. Par exemple, l'agence peut vous faire signer une promesse pré-rédigée vous engageant à obtenir un prêt à un taux maximal de 10% sur vingt ans. Le piège est grossier. Ne signez pas, sinon vous devrez accepter toute offre répondant à ces critères et ce, même si après réflexion les conditions du prêt ne vous conviennent pas ou ne correspondent pas à vos capacités de remboursement ! L'agence peut aller plus loin en vous proposant d'ajouter, dans l'avant contrat, une clause par laquelle vous la mandatez pour vous trouver un prêt. Vous serez une fois encore tenu d'accepter le crédit qu'elle vous proposera, dès lors qu'il correspond aux mentions portées sur la promesse. A défaut d'accord, votre refus sera considéré comme abusif. Conséquence : le vendeur est en droit de conserver les sommes versées lors de la signature de la promesse de vente. S'il s'agit d'un compromis, il pourra même obtenir une indemnisation plus importante. Parfois, en cas de non obtention d'un prêt, l'agence refuse également de restituer les sommes versées d'avance. Pour se justifier, elle se retranche derrière le fait qu'elle n'est que séquestre, ce qui oblige à obtenir l'autorisation du vendeur pour débloquer les sommes.

COMMENT RECUPERER LA MISE

Versée à la signature de l'avant contrat, l'indemnité d'immobilisation doit être restituée à l'acheteur s'il n'obtient pas le prêt escompté.

ENVOYE A L'AGENCE UNE COPIE DU REFUS DE PRET RECU

D'une ou de plusieurs banques en lettre recommandée avec accusé de réception.

SI VOS ARGUMENTS SONT REJETES PARCE QU'IL S'AGIRAIT D'UN REFUS DE COMPLAISANCE !..

L'agence vous reproche de vous être arrangé avec la banque ou de ne pas avoir effectué toutes les démarches nécessaires, demandez à votre banque d'intervenir directement auprès de l'agence pour tenter de régler le litige.

RAPPELEZ A L'AGENCE ET AU VENDEUR (LORSQUE CE DERNIER REFUSE LE DEBLOCAGE DES FONDS)

L'article l 312 16 du code de la consommation Il stipule que cette somme doit être restituée "immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité à quel que titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productrice d'intérêts au taux légal majoré de moitié."

MENTIONNEZ EGALEMENT L'ARTICLE L 312 35 DU CODE DE LA CONSOMMATION :

"Le vendeur en infraction aux dispositions de l'art. 312 16 qui ne restitue pas les sommes visées à cet article sera puni d'une amende de 30.489 Euros" ; enfin, à défaut d'accord amiable, saisissez le juge des référés auprès du tribunal de grande instance.

SACHEZ CE QUE VOUS SIGNEZ

Avant le contrat définitif signé chez le notaire, vous pouvez être amené à vous engager par la signature de trois types de documents :

LA PROMESSE DE VENTE

Elle engage définitivement le vendeur à signer l'acte de vente. L'acheteur peut renoncer à l'achat mais, s'il se dédit, il perdra définitivement les sommes versées (indemnité d'immobilisation) lors de la rédaction de la promesse (environ 8 à 10% du prix de vente). Si, en revanche, il décide d'acheter, l'indemnité s'imputera sur le prix qu'il lui restera à verser.

LE COMPROMIS DE VENTE

Il marque l'engagement définitif et réciproque du vendeur et de l'acheteur. Leur décision de vendre et d'acheter est irrévocable. Si l'une des parties renonce à son engagement, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice ou lui réclamer le paiement des pénalités prévues sur le compromis en cas de rupture de l'engagement.

L'OFFRE D'ACHAT

Pour décrocher une affaire au plus vite, les agences immobilières ont trouvé un moyen de piéger le client. Présentées comme de simples propositions de prix sans effet, ces actes constituent en réalité de vraies offres d'achat. En signant l'acquéreur s'engage à signer un compromis de vente en vue d'acheter le bien. S'il ne donne pas suite (désistement), l'acquéreur peut alors se voir contraint à verser au vendeur une indemnité prévue sur l'offre d'achat ou même à acheter.

AU METRE CARRE PRES !

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Carrez (1er juillet 1997), plus question d'acheter des mètres carrés fantômes ! En effet, les vendeurs d'un bien immobilier situé dans une copropriété (les maisons individuelles ne sont pas concernées) ont obligation de mentionner sa superficie sur la promesse de vente ou d'achat, ou tout autre acte constatant la vente. A défaut, l'acquéreur pourra demander l'annulation de la vente dans les trente jours de la signature chez le notaire. Il est possible de demander la nullité de la promesse de vente, par exemple, sans attendre l'acte de vente notarié définitif. En Revanche, si l'omission dans la promesse de vente a été réparée et que la superficie exacte figure dans l'acte de vente, l'acheteur ne peut plus invoquer la nullité de la vente. Si la superficie indiquée est supérieure de plus d'un vingtième à la superficie réelle, l'acquéreur pourra engager une action en diminution du prix au prorata de tous les mètres carrés manquants. Condition : agir dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte de vente devant notaire. Si ce métrage erroné a été établi par un professionnel, le vendeur pourra mettre en cause sa responsabilité. La promesse d'achat n'engage que celui qui souhaite acquérir un logement bien précis, mais n'impose rien à l'autre partie. Des agents vont même jusqu'à demander un chèque d'un montant de 10% DU PRIX DU BIEN LORS DE CET ENGAGEMENT.

A éviter absolument, d'autant que certains d'entre eux incorporent une clause précisant que l'agent immobilier peut encaisser le chèque ou le garder jusqu'à ce que l'acheteur éventuel acquière à son tour un autre logement.

Ne remettez jamais la moindre somme directement au vendeur avant que l'acte de vente définitif ne soit signé. Vous ne devez accepter de remettre le chèque représentant l'indemnité d'immobilisation ou le dépôt de garantie qu'entre les mains d'un agent immobilier s'il est habilité à recevoir des fonds ou d'un notaire contre reçu. L'un comme l'autre le conservera alors en totalité de dépositaire ou de séquestre jusqu'à ce que la question de son versement au vendeur soit définitivement tranchée. A défaut, l'acheteur court le risque de ne jamais devenir propriétaire et de perdre définitivement et sans recours effectif la somme versée.

NOTRE CONSEIL

Ne signez aucun engagement avant d'avoir obtenu tous les renseignements utiles sur le logement et son environnement. Si vous souhaitez donner suite, signez de préférence une promesse de vente.

BON A SAVOIR

Il est désormais courant que les agents immobiliers proposent un service de "certification" de surface par un expert . Le prix de ce service varie suivant la surface du bien et sa nature entre 229 Euros et 534 Euros. Mais la loi n'impose nullement de recourir à un expert pour effectuer le métrage. Si le plan du logement est relativement simple ou sa superficie peu importante vous pouvez tout simplement le mesurer vous même.

AVANT D'ACHETER : DOUZE ETAPES ESSENTIELLES

Faire le tour des banques pour connaître le montant des crédits que vous pourrez obtenir.

Avant de visiter un logement, assurez-vous que ses caractéristiques essentielles répondent à ce que vous cherchez

Ne signez pas de bon de visite avant la visite effective du logement.

Visitez les lieux plusieurs fois, à des heures et jours différents, en étant attentif à la surface, à la configuration et à l'état du logement.

Posez-vous quelques questions primordiales : l'installation électrique est-elle aux normes ? Le chauffage est-il en état ? Les fenêtres sont-elles bien isolées ?

Renseignez-vous sur les parties communes (toiture, cage d'escalier...) de l'immeuble et son environnement immédiat.

Demandez à l'agence de fournir les derniers avis d'imposition de la taxe d'habitation et de la taxe foncière, le règlement de copropriété, les justificatifs des charges des trois dernières années, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. La lecture de ce document permet de connaître les travaux votés et /ou en cours, de même que les travaux projetés.

Faites-vous accompagner d'un professionnel du bâtiment (architecte ou entrepreneur).

Assurez-vous que les frais d'agence sont bien à la charge du vendeur.

Signez une promesse de vente ou un compromis, rédigé avec précision.

Faites les démarches nécessaires afin d'obtenir un crédit.

Informez l'agence immobilière de l'octroi ou du refus du prêt dans les délais prévus à l'avant-contrat.

ANNEXE 359 AVRIL 1999 PROMIS, JURE,VENDU ?

Un acquéreur, qui venait de signer une promesse de vente, s'est rendu compte que des câbles souterrains d'EDF traversaient son terrain. Le propriétaire ne l'ayant pas informé, il a demandé l'annulation de la promesse. Devant le refus du vendeur de restituer les sommes versées lors de la signature, le candidat acheteur a alors saisi les tribunaux. La cour de cassation lui a donné raison au motif que "le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige" (cour de cassation, 3 ch.civ.arrêt du 1 7 1998).

LES BONS SANS REMUNERATION

Les agents immobiliers ne peuvent se baser sur les mentions portées sur un bon de visite pour réclamer des dommages et intérêts. Même s'il est souvent indiqué sur ce contrat que celui qui visite s'engage à verser une indemnité à l'agent immobilier en cas d'achat du bien visité par l'intermédiaire d'une agence ou directement par le propriétaire, cette clause est nulle. L'agent immobilier ne peut percevoir une quelconque rémunération en dehors de celle prévue dans le mandat écrit définissant les conditions de son intervention (c cass 1re ch civ,28/11/00) ARTICLE N° 380 -MARS-2001.

SEPT JOURS DE REFLEXION

Depuis le 1er juin 2001, solidarité et renouvellement urbain (S R U ) accorde aux acquéreurs un délai de réflexion ou de rétraction pour l'achat d'un logement neuf ou ancien. Une nouvelle protection.

DELAI DE RETRACTATION

Réservé à l'acquisition d'un logement neuf, il s'étend aujourd'hui au logement ancien. Désormais, vous avez sept jours pour annuler la transaction. Si vous avez signé un avant contrat (compromis de vente ou promesse de vente ) sous seing privé, avec un particulier ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier, la nouvelle loi vous autorise à renoncer à votre projet dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la remise ou réception de la lettre recommandée avec A R vous notifiant l'acte. Pour résilier la transaction, il vous suffit d'écrire au vendeur avant l'expiration du délai (en RC AVEC AC ). Pendant ce délai, aucun versement ne peut vous être réclamé sauf s'il s'agit d'un contrat réglementé (vente sur plan contrat de construction de maison individuelle...) ou si la transaction a été effectuée par un professionnel disposant d'une garantie financière. Si vous avez versé une somme, elle doit vous êtes restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de votre rétraction.

DELAI DE REFLEXION

Si vous avez signé un acte authentique (promesse de vente notariée, acte de vente d'un bien immobilier neuf ou ancien) chez le notaire, votre droit pour annuler la transaction s'appelle "délai de réflexion" et non plus de rétraction. Le notaire rédige l'avant projet de l'acte, mais ne peut pas vous le faire signer de suite. Il vous l'envoie par recommandé avec accusé de réception ou vous le remet. Comme pour le délai de rétractation, vous avez alors sept jours pour prendre votre décision. Avant l'expiration de ce délai, aucun versement ne peut être réclamé.

VOUS NE POUVEZ PAS CUMULER DELAI DE REFLEXION ET DELAI DE RETRACTION

Quand vous signez un acte authentique à la suite d'un avant contrat ayant donné lieu à la possibilité de vous rétracter, vous ne pouvez plus bénéficier d'un délai de réflexion.

PROMESSE ET OFFRE D'ACHAT

Depuis le 1er juin, la loi S R U interdit aux agents immobiliers de réclamer une somme d'argent pour signer une offre d'achat à titre d'engagement.

LE PARTICULIER IMMOBILIER / JUIN 2001.

LE VIRAGE DE L'INTERNET

Déjà, et demain plus encore, les nouvelles technologies vont bouleverser sa façon de travailler : "Le virage d'internet est inéluctable pour notre profession", assure le président de la FNAIM. "Les clients n'auront bientôt plus envie de passer du temps à faire le tour des agences. Ils ne se déplaceront plus que pour confirmer leur choix. 50% de nos adhérents sont déjà présents sur notre site. Deux cent mille annonces sont en ligne".

IMMOBILIER EN LIGNE

C'est le Minitel qui a lancé l'ère de la télématique dans l'hexagone. Cet outil a rendu l'écran convivial et familier. Aujourd'hui, on s'en SERT MOINS ? MAIS LE REFLEXE EST PRIS. Internet prend la relève. L'immobilier sur Internet ne fait que démarrer en France, ce sont surtout les locations saisonnières et l'immobilier haut de gamme qui bénéficient de l'engouement du WEB, mais tous les acteurs en ont compris l'enjeu. 45% des français interrogés ont déjà consulté un site d'annonces immobilières, 75%chez les moins de 30 ans, 5% déclarent avoir utilisé Internet pour acheter ou louer un bien immobilier. Confortablement installé à la maison ou au bureau, en quelques heures, l'internaute peut se faire une idée du marché, vérifier si sa demande correspond à l'offre, visionner des photos ou des vidéos de la maison ou de l'appartement, les plans, une carte du quartier. Et l'agent virtuel est présent 24h sur 24, sept jours sur sept. Finis les déplacements et les visites inutiles. En dépassant les contraintes de lieu et de temps, le WEB devrait renseigner mieux que quelques lignes dans un journal d'annonces. Enfin, théoriquement... Car, en France, rechercher l'appartement de ses rêves sur son ordinateur fait encore figure de parcours du combattant : long délai de chargement, contenu laissant à désirer, annonces non mises à jour, impossibilité de prendre un rendez-vous par courrier électronique... Les sites ne sont souvent pas encore à la hauteur des promesses annoncées !

DE NOUVELLES REGLES DU JEU

Internet impose une autre manière de travailler, et les professionnels sont tenus de s'y adapter s'ils veulent satisfaire les clients. Se limiter à un rôle d'éditeur d'annonces en ligne n'est pas suffisant. "Si demain, nous professionnels de l'immobilier, nous ne sommes pas capables de faire fonctionner un site Internet, d'alimenter le fichier d'une manière rigoureuse avec une mise à jour fréquente, de transmettre des photographies pour des visites virtuelles ou même, mieux, des petits films vidéo, nous allons perdre une partie du marché au profit des sites de particulier à particulier".

Aux Etats-Unis, les professionnels de l'immobilier ont déjà perdu 10% de part du marché avec l'apparition de la vente en ligne.

LE MAGAZINE L'INDEPENDANT N° 37 SEPTEMBRE 2001 5(ORGANIC)